11月樓市再降溫：超80%城市新房下跌，除海口外一二線城市二手房全部下跌

12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

數(shù)據(jù)顯示，11月新房價格上漲城市9個，上漲城市數(shù)量連續(xù)6個月減少，新房價格下降城市59個，占比超84%。11月僅3個城市二手房價格上漲，上漲城市數(shù)量連續(xù)8個月減少，二手房價格下降城市62個，占比90%。

整體來看，11月新房價格指數(shù)環(huán)比下跌超0.3%，二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌近0.4%。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶表示，11月70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。

10月以來，央行、銀保監(jiān)會等發(fā)聲糾偏房地產(chǎn)信貸，支持合理購房需求。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從信貸適度寬松，到樓市成交量由下行轉(zhuǎn)為上升需要2-3個月時間，之后還要經(jīng)歷1-2個月市場才可能迎來價格拐點。

郭毅認為，從當下來看，“穩(wěn)中有降”仍為樓市主旋律。12月新房、二手房價格大概率仍處于穩(wěn)中下行狀態(tài)，明年上半年市場有望迎來寬松或上行機會。

新房、二手房價格繼續(xù)下跌

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月新房、二手房價格上漲城市均創(chuàng)年內(nèi)新低。11月新房價格上漲城市9個，二手房價格上漲城市僅3個。整體來看，11月新房價格指數(shù)環(huán)比下降超0.3%，連續(xù)3個月下跌；11月二手房價格指數(shù)環(huán)比下降近0.4%，繼續(xù)下跌且跌幅擴大。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，就目前看，二手房下跌幅度大于新房，在信貸適度寬松之下，新房優(yōu)勢可能更明顯，二手房外部環(huán)境欠佳，房東和購房者觀望情緒明顯。

從城市能級來看，據(jù)測算，11月一線城市新房銷售價格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平；二線城市和三線城市新房銷售價格環(huán)比分別下降0.4%和0.3%，降幅較10月分別擴大0.2個百分點和持平。

10月市場表現(xiàn)不佳，房企加碼“銀十”促銷，11月房企加速沖刺年終業(yè)績，降價促銷力度加大。貝殼研究院高級分析師潘浩告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，新房價格浮動往往具有結(jié)構(gòu)性特征，促銷后集中網(wǎng)簽影響月度數(shù)據(jù)表現(xiàn)。11月新房價格下降，也有前期促銷房源轉(zhuǎn)為集中網(wǎng)簽數(shù)據(jù)因素的影響。

具體到城市，郭毅表示，北京11月在售新房多為今年首批次集中供地上市項目，這些項目9-10月集中上市后，11月份開始陸續(xù)簽約。與限競房這一北京近幾年新房市場供應(yīng)主體類型相比，首批次集中供地的商品房項目均價有所提升，帶來北京新房成交均價的結(jié)構(gòu)性上漲。

郭毅指出，由于北京新房市場整體需求穩(wěn)中下行，局部市場供過于求，疊加受二手房市場影響新房市場信貸偏緊，單個新房項目缺乏價格調(diào)整的空間和可能性。

新房市場降價，二手房市場繼續(xù)承壓。據(jù)測算，11月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二線城市和三線城市二手房銷售價格環(huán)比均下降0.4%，降幅較10月均擴大0.1%。

一二三線城市二手房價格均有不同程度下降。嚴躍進認為，后續(xù)需要進一步關(guān)注二手房市場降溫風(fēng)險，包括銀行信貸和二手房置換方面的金融服務(wù)等。

市場適度寬松信號持續(xù)釋放

下半年以來，房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，11月新房、二手房價格繼續(xù)下降，從中央各部門到地方政府，10月以來政策適度糾偏持續(xù)進行，市場適度寬松信號持續(xù)釋放。

繼央行和銀保監(jiān)會發(fā)聲糾偏房貸之后，日前中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的表述發(fā)生變化，明確在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，強調(diào)加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這意味著政策在糾偏。目前房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)不暢，影響到行業(yè)健康發(fā)展甚至防風(fēng)險高度，房地產(chǎn)調(diào)控頂層設(shè)計在保持戰(zhàn)略定力的同時，去除阻礙行業(yè)順暢循環(huán)問題，要在多元主體、多元房屋類型、新供地類型、新融資模式方面進行探索。

從城市來看，繼多城推出“限跌令”后，近期又有十余個城市推出購房補貼等政策，鼓勵購房。如12月14日，安徽蕪湖發(fā)布購房支持新政，對符合條件的青年英才最高可獲得10%購房款補貼。

嚴躍進指出，從實際過程看，此類城市的政策，有助于鼓勵特定群體購房，加速庫存去化。在當前房地產(chǎn)市場降溫的大背景下，預(yù)計類似三四線城市購房政策放松的可能性較大，尤其是針對大學(xué)生、改善型購房需求、三孩家庭等，后續(xù)可能出臺相對寬松的購房政策。

郭毅表示，推出購房補貼城市的房地產(chǎn)市場多處于全面下行狀態(tài)，購房補貼針對人才等特定人群，很少出現(xiàn)全面補貼，不會對局部市場產(chǎn)生明顯拉動。

李宇嘉指出，盡管中央經(jīng)濟工作會議提出要在需求端進行適當扶持，但當下市場和行業(yè)環(huán)境與過去不同，當前住房供需矛盾、居民杠桿率、收入預(yù)期、購房者心態(tài)、房價水平等都發(fā)生了很多變化，在資金方面未來不可能再放水。

“未來一年內(nèi)樓市走穩(wěn)是最好結(jié)局，已實屬不易了。”李宇嘉說。