全國已有21城發(fā)布房價“限跌令”！為何限跌？對砂石行業(yè)有何影響？

全國已有21城發(fā)布房價"限跌令"！為何限跌？對砂石行業(yè)有何影響？

前言

2021年下半年，樓市面臨的下行壓力前所未有。近期，多個地方繼續(xù)出臺房價"限跌令"。不久前，國家還在大力調(diào)控房地產(chǎn)，保證"房住不炒"，遏制房價暴漲以滿足老百姓的剛需購房，但轉(zhuǎn)眼還沒來得及為房價下降叫好，為何就出臺了"限跌令"呢？"限跌令"會導致房地產(chǎn)減速嗎？，對砂石行業(yè)會有何影響呢？

一、樓市出現(xiàn)限跌令

根據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已經(jīng)有21城發(fā)布了"限跌令"。其中有的城市是直接發(fā)布行政命令，有的則是通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網(wǎng)簽的方式。

這些城市包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個別城市外，絕大多數(shù)都是三四五線城市。

到底什么是"限跌令"呢？比較正式的說法是實際成交價格不得低于備案價格的90%或85%，還有就是如果降價銷售，還需要提前備案，并且周期一般為6個月等，舉個例子，例如無錫一個新房樓盤的備案價格是2萬/平，如果規(guī)定成交價格最低是備案價格的85%，那么這個樓盤的最低成交價是1.7萬/平。

據(jù)中國砂石網(wǎng)獲悉，11月15日上午，國家統(tǒng)計局舉行新聞發(fā)布會，發(fā)布10月份70個大中城市商品住宅銷售價格的變動情況，環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢，同比漲幅繼續(xù)回落。

52個城市新建商品房價格環(huán)比下降，64個城市二手房價格下降

從環(huán)比來看：一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二、三線城市新房和二手房銷售價格均下降。

從上圖看來，監(jiān)測的70個城市當中，10月份52個城市的新建商品房價格出現(xiàn)了不同程度下滑，64個城市的二手住宅房銷售價格出現(xiàn)不同程度下滑。從目前市場的發(fā)展情況來看，二手房價格繼續(xù)下滑的意愿依然很強烈。

二、房價為什么會跌

我們首先搞清楚，房價為什么會跌？

一方面是因為房價太高了，存在泡沫，炒房資金撤出去了，炒不動了，房價就會回歸合理的價格。當刺激樓市、大規(guī)模放水已成為過去式，人口增量難以支撐樓市需求的三四線城市，房價會下跌。

"短期看政策、中期看土地、長期看人口"，作為地產(chǎn)行業(yè)長期流傳的判斷依據(jù)，上述規(guī)律經(jīng)常用以評判一個城市的地產(chǎn)市場。

從政策上看，出臺"限跌令"的都是三四線城市，因為目前房價下跌的主要也是這些城市。2014-2018年，大規(guī)模棚改疊加"去庫存"，三四線城市建設了很多房子，現(xiàn)在優(yōu)惠政策退出了，部分三四線城市房價下跌也在情理之中。

從人口上來看，"限跌令"背后也折射出我國的人口問題。此次出臺"限跌令"的城市，換言之大部分房價下跌的城市，就是人口明顯減少的城市。

在人口強勁流入的城市，地方政府至今都在為房價過熱而頭疼，甚至為房價過熱出臺二手房指導價。比如今年，上海、深圳、廣州等11個城市陸續(xù)發(fā)布了二手房官方指導價。

但也并不是所有三四線城市的房價都處于下跌區(qū)間，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的情況完全不同，比如最近出臺二手房指導價的浙江衢州和剛剛發(fā)布"限房價、競地價"的浙江金華。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，當下樓市重心已開始向都市圈轉(zhuǎn)移，包括京津冀、長三角、大灣區(qū)、成渝等幾大都市圈，以及9個國家中心城市在內(nèi)的核心區(qū)域，正在成為樓市供應和需求的有效區(qū)域，占新增供需的比例越來越大。

"人口跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走、產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走。當人口越來越向都市圈和中心城市遷徙，樓市有效需求的區(qū)域重心也在變化。"李宇嘉說。

另一方面，前些年不少房企盲目擴張，負債率太高，遇上今年國家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，資金鏈壓力過大，只能大幅降價出售。

2021年7月底以來，中央多次召開會議表態(tài)房地產(chǎn)市場調(diào)控，接連出臺了近20條相關政策，內(nèi)容包括房地產(chǎn)金融調(diào)控收緊、推進保障性住房體制、加強整頓房地產(chǎn)市場秩序、"兩集中"土拍規(guī)則調(diào)整等內(nèi)容。

地方積極響應，調(diào)控政策密集出臺，截至目前已有超30個城市累計發(fā)布超60條房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策不僅覆蓋限購、限貸、限售、房地產(chǎn)金融、二手房成交參考價格等方面，同時涵蓋加強住房品質(zhì)管理、優(yōu)化調(diào)整土拍規(guī)則、加強住房保障等。

八部門《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》中的重點整治內(nèi)容數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS，中指研究院綜合整理

近期部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總表

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

房價調(diào)控已歷時數(shù)年，尤其是今年以來，調(diào)控持續(xù)加碼，房屋貸款收得緊緊的，其調(diào)控效果也是很顯著的，大多數(shù)地區(qū)的房屋量價都止?jié)q回跌，尤其是三四五線城市，房屋交易降至冰點。

這也導致了一個問題，就是房地產(chǎn)資金鏈承壓過重。房地產(chǎn)可以說是一個"負債累累"的行業(yè)，蓋房一般都是先借錢，再用賣房的錢來還款，然后再借再蓋。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈是從項目融資開始，經(jīng)過項目開發(fā)及交付使用，再到銷售回款，然后支付外部融資成本的一個循環(huán)反復的過程。一旦銀行貸款收縮，企業(yè)自有資金不夠用，同時又沒有銷售回款或新資金流入的情況下，房企的資金鏈極易斷裂。今年暴雷的恒大、綠地等就是資金鏈斷裂所致。

于是，很多岌岌可危的房企為了自救，只能降價甩賣甚至虧本銷售，能收回多少錢算多少，先把資金鏈給接上。

三、限跌令出臺原因

房企惡性降價大量拋售房子，再加上年底臨近，市場兌現(xiàn)需求增大，流動性本就不好，容易形成"踩踏式拋售"的風潮。近期的"限跌令"，目的仍是維穩(wěn)，并不是不讓房價下跌，而是防止房企為求生而胡亂降價、擾亂市場秩序的"傾銷"行為。

前期國家調(diào)控房地產(chǎn)，并不是想讓房價大跌，而是抑制房價上漲，因為房價不斷上漲，吸納了較多的貨幣，同時擠壓了居民消費。只要把炒房客打擊掉，剛需會使樓市動態(tài)平穩(wěn)，以小跌或不漲的方式，等待居民收入增長相匹配。

但如今房價出現(xiàn)較快和較大幅度的下跌，本身也是不符合調(diào)控目標的。房價如果出現(xiàn)大跌，可能會出現(xiàn)部分業(yè)主斷貸發(fā)生（你一直還貸款就一直虧，斷貸只虧首付），銀行壞賬率會大幅上升，銀行業(yè)如果發(fā)生風險，又會傳導至實體經(jīng)濟，引發(fā)一連串不良反應。

發(fā)布限跌令的最終目的，不是要讓房價重新上漲，而是為了穩(wěn)定整個市場，保障地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。對于有些房價收入比太高的地方，以及當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展不足于支撐當前房價的城市，未來中期下行也是必然，限跌令只能減緩下跌或者說避免快速下跌，最終房價還是會由真實的供求關系決定。

其實國家政策也是邊走邊看、隨風而動的，躁動了就壓一壓，過冷了就放一放，無論是限漲還是限跌，都是因地、因時制宜的階段性舉措。其實頂層意圖很單純，就是在"房住不炒"的同時，還得穩(wěn)。

最近盛松成在演講中也談到，"我們已經(jīng)看到調(diào)控在邊際上有所放松，但是我覺得房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會改變，不會再回到原來的老路上去，在這一點上房地產(chǎn)企業(yè)不應該抱有幻想。"

另外，從地方政府的角度來看，其實很多地方政府并不愿看到房價下。因為目前很多地方對房產(chǎn)的依賴度比較高，不論是經(jīng)濟還是財政對房地產(chǎn)的依賴度都比較高，如果短期內(nèi)房價下跌，樓市成交量下跌了，開發(fā)商拿地的積極性就減少了，開發(fā)商開發(fā)樓盤的積極性也會減少，如此一來，地方的經(jīng)濟增速以及財政收入都會受到影響，這也是很多地方推出限跌令的重要原因之一。

房地產(chǎn)信貸現(xiàn)邊際寬松跡象

除了限跌令之外，房地產(chǎn)行業(yè)還迎來了政策方面的另一重利好。11月9日，多家媒體報道稱，中國銀行間市場交易商協(xié)會于當日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。

隨后11月11日，保利發(fā)展披露了2021年度第四期中期票據(jù)發(fā)行文件，本期票據(jù)發(fā)行金額為人民幣20億元，債務融資工具期限為5年，發(fā)行日為11月15日至11月16日。中期票據(jù)募集說明書顯示，發(fā)行人計劃將本期中期票據(jù)募集的20億元用于償還銀行貸款。

到11月12日，招商蛇口也在北京金融資產(chǎn)交易所公告稱，將在銀行間市場發(fā)行30億元中期票據(jù)，其中3年期和5年期發(fā)行規(guī)模均為15億元。招商蛇口同樣表示，本期中期票據(jù)募集所得資金將用于償還銀行貸款。

除了保利發(fā)展、招商蛇口，在12日，廈門市屬國企建發(fā)集團也公告稱，擬發(fā)行2021 年度第五期中期票據(jù)。本期基礎發(fā)行規(guī)模為5億元，發(fā)行金額上限為15億元。

這幾家房企發(fā)行中票，信號意義比較強。去年以來，關于房地產(chǎn)企業(yè)融資的紅線很多，融資形勢很緊張，前段時間，金融管理部門多次表態(tài)之后，房企的融資形勢有所改善，近期多家房企中票發(fā)行也表明房地產(chǎn)企業(yè)的融資在邊際上有所改善。與此同時，大約20個城市下調(diào)了房貸利率，青島、中山、泰州、鄭州、廣州、佛山等城市，開始正常批貸辦手續(xù)。

而后，央行發(fā)聲，堅決遏制金融服務業(yè)領域的壟斷和資本無序擴張，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。銀保監(jiān)會同步發(fā)聲表示，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

眾多政策面利好消息，使得今年最慘板塊之一的房地產(chǎn)地產(chǎn)板塊久旱逢甘霖，銀行信貸資金進入房地產(chǎn)市場的通道有被打開的跡象。對于房地產(chǎn)行業(yè)以及整個產(chǎn)業(yè)鏈都帶來了一絲暖意。

房地產(chǎn)減速不能放任，砂石等行業(yè)均有波及

為什么房價不能夠下跌過快？對于正在還房貸的人來說，房價下跌過快容易引發(fā)"斷供潮"，由此導致銀行增加大量壞賬，一旦壞賬數(shù)額超過自身承受能力，那么銀行也會破產(chǎn)倒閉。因此"限跌令"的主要目的并不是不允許房價下跌，而是防止房價"亂跌"。

那么房地產(chǎn)行業(yè)如果陷入混亂，發(fā)展減速會帶來哪些影響呢？

如果房地產(chǎn)行業(yè)萎縮，對于砂石、水泥、混凝土以及其產(chǎn)業(yè)鏈上游相關產(chǎn)品也會有所影響。

2021年即將迎來尾聲，在"維穩(wěn)"信號持續(xù)釋放，"限跌令"快速鋪開的形勢下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)"暖陽"。而這樣的利好能否持續(xù)，讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的砂石、水泥、混凝土等行業(yè)迎來曙光，砂石行業(yè)又能否再次迎來火爆的訂單潮，值得我們拭目以待。