促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

中共中央政治局近日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

如何進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場？怎樣用足用好政策工具箱？保交樓又該如何實(shí)現(xiàn)？記者就上述問題采訪了有關(guān)專家學(xué)者。

抓住重點(diǎn)穩(wěn)定市場

穩(wěn)房地產(chǎn)市場對于全方位守住安全底線至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門，這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)本身對投資、消費(fèi)和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動的貢獻(xiàn)，還體現(xiàn)在其對眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動作用。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨三重壓力，尤其是在疫情反復(fù)沖擊和外部環(huán)境嚴(yán)峻復(fù)雜的形勢下，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定對穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)非常重要。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要抓住三個重點(diǎn)。一是合理釋放改善性需求。目前，城鎮(zhèn)戶均住房已超過1.1套，購房主體已轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩孕枨蟆恼邔用鎭砜矗状沃脴I(yè)政策已經(jīng)基本到位，但改善性需求仍有較大空間。二是加快推進(jìn)出險房企債務(wù)重組，逐步恢復(fù)個別房企的融資功能，增強(qiáng)各方信心。三是要完善商品房預(yù)售制度。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，減小房地產(chǎn)下行幅度，對于當(dāng)前穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤意義重大。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要增強(qiáng)市場信心，包括消費(fèi)者消費(fèi)信心、開發(fā)企業(yè)拿地與開發(fā)的信心，信心比黃金更重要。

虞曉芬預(yù)計，下半年商品房銷售狀況將好于上半年。一方面，房貸利率下行將降低購房者利息負(fù)擔(dān)；另一方面，除了熱點(diǎn)城市，各地陸續(xù)取消限制性政策，出臺了眾多激勵性政策，其政策效果將逐漸顯現(xiàn)。

用足用好政策工具箱

房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任在地方。不同城市的情況千差萬別，不論是房地產(chǎn)市場調(diào)控，還是保交樓、穩(wěn)民生，地方政府最了解當(dāng)?shù)厍闆r，能夠采取最有利于地方發(fā)展的舉措。

我國從2018年開始建立了房地產(chǎn)長效機(jī)制，形成了統(tǒng)一目標(biāo)、因城施策、一城一策、城市主責(zé)的工作機(jī)制，并從實(shí)際出發(fā)不斷完善政策工具箱。此次中央政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”，就是從房地產(chǎn)市場地區(qū)差異大的特點(diǎn)出發(fā)，在保持全國性政策基本穩(wěn)定的前提下，鼓勵地方政府結(jié)合本地市場發(fā)展實(shí)際，靈活選擇、調(diào)整、運(yùn)用政策工具箱中的工具，促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

虞曉芬認(rèn)為，與發(fā)達(dá)國家相比，我國個貸利率偏高，可通過調(diào)整首付款比例、調(diào)整貸款利率加大對首套住房消費(fèi)的支持。部分城市還可根據(jù)具體情況考慮降低二手房首付比例，實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸等。她建議，要發(fā)揮公積金作用，推進(jìn)新市民和青年人繳存擴(kuò)面工作，支持靈活就業(yè)人員繳存公積金，提高公積金覆蓋面。同時，落實(shí)購房配套政策，對在當(dāng)?shù)刭彿康木用瘢峁┫硎芫徒雽W(xué)和其他公共服務(wù)機(jī)會，促進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化。此外，還可實(shí)施差異化購房補(bǔ)貼，支持剛性和改善性消費(fèi)。

鄧郁松認(rèn)為，用足用好政策工具箱仍有很大空間。首先，應(yīng)降低改善性需求置換成本，可探索改善性需求貸款利率由商業(yè)銀行自主定價，這有助于降低改善性需求的房貸負(fù)擔(dān)。同時，還可進(jìn)一步降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本，鼓勵正常的房屋置換需求。

目前，部分城市商品房價格相對較低，很多房企也急于出售住房。不妨采取太原、長沙等城市的辦法，收購一些房企的商品房作為租賃住房。這既有利于緩解房企流動性緊張的壓力，也有利于租賃人群更快實(shí)現(xiàn)住有所居。

千方百計保交樓

當(dāng)前，由于個別房企出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)、預(yù)售監(jiān)管存在缺陷、疫情反復(fù)沖擊，部分預(yù)售商品住宅項(xiàng)目出現(xiàn)不能按期交付甚至爛尾的風(fēng)險，這不僅損害購房者利益，也影響潛在購房者信心，導(dǎo)致商品房銷售規(guī)模收縮、開發(fā)企業(yè)銷售收入銳減、債務(wù)償還壓力加劇等一系列連鎖反應(yīng)，影響了房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

中央政治局會議提出，要保交樓、穩(wěn)民生。對此，劉洪玉認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)保交樓、穩(wěn)民生，能有效促進(jìn)全社會恢復(fù)對房地產(chǎn)行業(yè)的信任和對房地產(chǎn)市場的信心，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

如何把保交樓工作落到實(shí)處？虞曉芬認(rèn)為，要把防止項(xiàng)目爛尾放在重要位置，政府、金融部門、國有平臺等加強(qiáng)協(xié)同，全力保交樓。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全流程監(jiān)測和全過程監(jiān)管，分析不同類型房地產(chǎn)風(fēng)險成因，建立相應(yīng)的監(jiān)測指標(biāo)體系，準(zhǔn)確判斷、及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險，及時處置風(fēng)險，全力守住風(fēng)險底線。

她建議，要進(jìn)一步關(guān)注全國性民營房企開發(fā)的樓盤情況，防止大型民營房企發(fā)生爆雷事件。可以鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)保險保障商品房買賣合同涉及的交樓權(quán)益，形成“預(yù)售監(jiān)管制度+商業(yè)保險”雙重交樓機(jī)制。

當(dāng)前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到流動性風(fēng)險，房企的經(jīng)營狀況對于保交樓至關(guān)重要。因此，需進(jìn)一步穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營。虞曉芬建議，金融部門對房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營房企要不抽貸、不斷貸、不壓貸，合規(guī)的不拒貸。加大金融對區(qū)域性中小型品牌民營房企的支持。鼓勵國有平臺與區(qū)域性品牌民企成立項(xiàng)目公司，發(fā)揮國有資本“四兩撥千斤”和民企懂市場善經(jīng)營的優(yōu)勢。支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收購，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購出險項(xiàng)目或困難企業(yè)。

鄧郁松認(rèn)為，目前保交樓難點(diǎn)在于對房子已售但資金被挪用情況的處理。他建議，要根據(jù)不同企業(yè)、不同項(xiàng)目、不同區(qū)域的特點(diǎn)分類推進(jìn)保交樓工作。要把目前一些停工的樓盤分類，總結(jié)各地已有經(jīng)驗(yàn)，讓保交樓工作更具針對性。

編輯：曾家明

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