4000萬美元債違約，正榮地產(chǎn)流動性危機(jī)加劇

在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入凜冬時(shí)刻開始，眾多房企便頻頻暴雷，人人自危。

近日，千億房企正榮地產(chǎn)也繃不住了。8月3日晚，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司有兩筆美元債未能支付到期本金和利息。根據(jù)2019年10月票據(jù)的條款，一筆剩余2977萬美元的本金將于2022年8月3日到期；另一筆本該于7月7日到期的美元票據(jù)，在8月6日寬限期到期后預(yù)計(jì)無法支付1326萬美元本金及利息。

值得注意的是，這已經(jīng)是正榮地產(chǎn)今年的第二次官宣美元債違約。今年以來，正榮地產(chǎn)似乎大廈將傾，流動性危機(jī)加劇，毛利率凈利率走低，股價(jià)縮水超85%，涉多起重大訴訟。在此背景下，正榮地產(chǎn)能做到挽狂瀾于既倒，扶大廈之將傾嗎？

4000萬美元債違約，流動性危機(jī)加劇

據(jù)了解，今年以來，正榮地產(chǎn)的流動性危機(jī)便席卷而來，其中最棘手的便是美元債務(wù)壓頂。

今年5月31日，正榮地產(chǎn)便發(fā)布公告稱，受疫情影響，公司預(yù)計(jì)無法支付2020年5月票據(jù)、2021年6月票據(jù)、2020年9月票據(jù)、2020年6月票據(jù)及2020年1月票據(jù)的各自利息，共計(jì)5300萬美元面臨延期。

值得注意的是，這并不是正榮地產(chǎn)今年首次出現(xiàn)無法按期兌付利息的情況。8月3日晚，正榮地產(chǎn)再度發(fā)布公告稱，公司有兩筆美元債未能支付到期本金和利息。根據(jù)2019年10月票據(jù)的條款，一筆剩余2977.7萬美元的本金將于2022年8月3日到期；另一筆本該于7月7日到期的美元票據(jù)，在8月6日寬限期到期后預(yù)計(jì)無法支付1326萬美元本金及利息。

事實(shí)上，正榮地產(chǎn)所面臨的債務(wù)壓力屬實(shí)不小。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前正榮地產(chǎn)共存續(xù)12只美元債，存續(xù)規(guī)模35.44億美元，其中還有四只將在一年內(nèi)到期，公司面臨集中兌付壓力較大。

而多筆美元債本金利息違約的背后，是難言樂觀的業(yè)績數(shù)據(jù)和流動性危機(jī)。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2021年底，正榮地產(chǎn)的總負(fù)債額已經(jīng)高達(dá)2129億元，而其中有1715.34億元為流動負(fù)債，短期借款、應(yīng)付賬款及票據(jù)合計(jì)為527.39億元。但正榮地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余僅為391.2億元，難以覆蓋其到期債務(wù)。

債務(wù)壓頂，被迫出售資產(chǎn)還債

沉重的美元債或許也跟大環(huán)境有關(guān)，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況仍面臨壓力，已有多家房企面臨流動性危機(jī)，正榮地產(chǎn)自然也難以獨(dú)善其身。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年1-7月，已有24家房地產(chǎn)發(fā)債主體信用債首次違約，超過了2021年整年的違約數(shù)量。

據(jù)了解，面對焦頭爛額的債務(wù)問題，正榮地產(chǎn)正被迫出售資產(chǎn)還債。從今年1月份開始，正榮地產(chǎn)便在陸續(xù)開始甩賣項(xiàng)目股權(quán)。

1月30日，正榮（廈門）置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%的股權(quán)，由平安信托有限責(zé)任公司接盤；2月24日，正榮地產(chǎn)退出天津西青“和筑梅江”項(xiàng)目，由原來的合作方美的置業(yè)的子公司接過其51%的股份；3月27日，正榮地產(chǎn)公告稱，以1.56億元價(jià)格出售旗下正隆佛山置業(yè)發(fā)展有限公司51%的股權(quán)給新希望地產(chǎn)；7月22日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布關(guān)于公司股份轉(zhuǎn)讓的公告，由RoYue Limited實(shí)益擁有的正榮地產(chǎn)2950萬股普通股已于2022年7月22日被強(qiáng)制出售。

而從三道紅線指標(biāo)來看，正榮地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)85.5%、現(xiàn)金短債比1.1，但扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.9%，踩中了紅線。

涉多起重大訴訟，千億房企的危機(jī)

屋漏偏逢連夜雨，在債務(wù)壓頂?shù)谋澈?，正榮地產(chǎn)更是涉及多起重大訴訟，關(guān)于其“暴雷”的傳聞從年初以來已經(jīng)是不絕于耳。

7月29日下午，正榮地產(chǎn)自爆：對外披露公司涉及5起重大訴訟案，總金額逾5億。主要為股權(quán)合作、金融借款類，其中1起原告為房企合作方同行，其他4起的原告均為銀行機(jī)構(gòu)。

其一是股權(quán)合作類的與朗基合作開發(fā)的“正榮朗基·悅江灣”。項(xiàng)目開發(fā)商為“重慶正弘朗源置業(yè)”，其中江西正榮持股51%，重慶朗銳持股49%。正榮方表示，此前重慶朗銳稱其資金緊張，多次違反合作協(xié)議的約定，要求提前超分利潤退出，正榮地產(chǎn)未予同意。

因此，重慶朗銳以項(xiàng)目公司“保險(xiǎn)柜脫離共管、未支付工程款”等事由，向法院提起訴訟及訴訟保全。重慶朗銳主張“江西正榮違反合作協(xié)議”，要求正榮承擔(dān)5000萬元違約金，并凍結(jié)了江西正榮所持有的-重慶正玨置業(yè)100%股權(quán)和南昌正榮（新加坡）置業(yè)100%的股權(quán)。

除此之外，還包括合肥的“翡翠正榮府”項(xiàng)目、蘇州“春棲和庭”合作項(xiàng)目。

此外還有7月上旬，浙江稠州銀行起訴上海葛西貿(mào)易有限公司、正榮集團(tuán)及正榮地產(chǎn)涉及的一筆2億元金融借款案。今年四月份，平安銀行長沙分行起訴湖南秀山麗水置業(yè)及正榮地產(chǎn)，前者支付8600 萬本金及對應(yīng)利息，后者承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

除此之外，正榮地產(chǎn)的評級也遭到降級。3月30日，惠譽(yù)公告稱，將正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的長期發(fā)行人違約評級(IDR)由“C”下調(diào)至“RD”，同時(shí)確認(rèn)其高級無抵押評級為“C”，回收率評級由“RR4”調(diào)整至“RR5”。

毛利率凈利率走低，股價(jià)縮水超85%

從銷售額來看，正榮地產(chǎn)亦表現(xiàn)不佳。融資環(huán)境毫無松動之時(shí)，正榮的銷售數(shù)據(jù)也跟著行業(yè)環(huán)境一樣表現(xiàn)低迷，大幅縮減。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額僅約為213.7億元，而去年同期約為822.99億元，同比大幅縮減74.1%。

更有數(shù)據(jù)表明，2022年上半年，正榮地產(chǎn)的跌幅排在上市房企銷售跌幅榜第4名。事實(shí)上，其銷售額補(bǔ)充的現(xiàn)金流也較為有限，無法解決巨大的債務(wù)壓力。

在業(yè)績方面，據(jù)年報(bào)顯示，正榮地產(chǎn)的毛利率和凈利率均呈下滑趨勢。公開數(shù)據(jù)顯示，2021年正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤為53.82億元，同比下降22.1%；毛利率為14.6%，同比減少4.6個(gè)百分點(diǎn)；年內(nèi)凈利潤11.95億元，下滑66.42%，凈利率為3.2%，同比下滑6.6個(gè)百分點(diǎn)。

在股價(jià)方面，正榮地產(chǎn)今年的股價(jià)也可謂是震驚四座。今年2月11日，正榮地產(chǎn)閃崩80%，震動市場。每股暴跌低至0.68港元，跌幅達(dá)81.4%，創(chuàng)紀(jì)錄最大跌幅。

7月19日，正榮地產(chǎn)控股還宣布了一個(gè)重要的人事變動，自2015年成立以來首次變更董事長。公司表示，將免去有著“正榮宰相”之稱的黃仙枝公司董事長職務(wù)，由原總經(jīng)理劉偉亮接任，同時(shí)金明捷被任命為總經(jīng)理。

編輯：余丹丹

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